Ходовые квартиры в Белгороде и крымский обвал. Как изменились цены на жилье в прифронтовых зонах РФ

Вид на один из районов Белгорода. Фото: Сергей Фомин / Russian Look / Forum

После 24 февраля 2022 года несколько регионов России стали прифронтовыми. Властям даже приходилось эвакуировать людей из под обстрелов. «Вот Так» выяснил, в чем особенности рынка недвижимости Белгородской области, Крыма и Краснодарского края. Оказалось, что в Белгороде, несмотря на обстрелы, цена на квартиры растет, Краснодарский край демонстрирует устойчивый рост, а в Крыму, наоборот, стремительно падают продажи и цены на жилье.

Беженцы и студенты разогрели Белгород

В 2022 году сразу после начала войны в Украине рынок недвижимости в Белгородской области начал падать. Спрос на квартиры в новостройках снизился почти в два раза. Власти в два раза сократили планы по вводу нового жилья на 2023 год — с 1,2 млн до 587,4 тыс. кв. метров. После начала войны в регионе на 10—15% упали цены на вторичное жилье. Вдобавок к этому в 2022 году сократилась еще и численность населения области — почти на 22 тысячи человек.

Однако весной — летом 2023 года рынок недвижимости в Белгороде начал расти. Все из-за того, что в город приехали тысячи жителей обстреливаемых приграничных населенных пунктов.

Беженцы из приграничья приезжали в областной центр еще в 2022 году – одновременно с беженцами из Украины, — но тогда их было сильно меньше. Из Украины люди выезжали в две волны. В конце февраля — начале марта 2022 года в Белгородскую область эвакуировали жителей неподконтрольной Украине части Донбасса. Вторая волна пришлась на осень 2022 года, когда Украина начала контрнаступление на Харьковском направлении. Однако украинцы-беженцы не сильно повлияли на рынок недвижимости. Люди оставались жить у родственников или уезжали в другие города или страны.

В 2023 году в Белгороде стало заметно больше беженцев — из-за беспрецедентных обстрелов российского приграничья. Например, Шебекино было эвакуировано почти полностью — до войны в нем проживало более 40 тысяч человек. Многие жители приграничных городов и сел после окончания обстрелов не могли вернуться домой — в Шебекино и соседней с ним Новой Таволжанке (в ней жили более 5 тысяч человек) от обстрелов пострадали около 4,5 тыс. домов.

Частный дом в Шебекино после взрыва. 22 сентября 2023 года. Фото: Вячеслав Гладков / Telegram

Из-за резкого притока беженцев весной — летом 2023 года аренда квартир в Белгороде подорожала почти в два раза. Еще в мае этого года однокомнатную квартиру в центре города можно было снять за 15 тыс. рублей. Уже в октябре было проблемно найти «однушку» меньше чем за 25 тыс. руб., писало издание 7×7. На рост цен повлияло и то, что вузы с 1 сентября вернули очное обучение и в Белгород стали возвращаться студенты. До этого занятия были дистанционными сначала из-за ковида, потом войны, отмечает издание.

Если говорить о продаже недвижимости, то сейчас тенденция — снижение цен на вторичную недвижимость, говорит в беседе с «Вот Так» белгородский агент по недвижимости Андрей Куценко. По его словам, это связано с недавними повышениями Центробанком ключевой ставки, удорожанием кредитов и ипотечных программ. «А также увеличением первоначального взноса с 10-15 % до 20-30 %», — объясняет он падение цен на вторичном рынке. «На данный момент лидирует первичный рынок, то есть новостройки. Это связано с государственными программами поддержки, ипотечными и социальными», — говорит Куценко и добавляет, что программы господдержки относятся только к первичному рынку. Этим объясняется стабильный рост цен на первичку.

По словам Куценко, сразу после начала войны рынок недвижимости встал, «многие приостанавливали продажу, понимая что курс рубля сильно ослабнет, и поэтому боялись продавать». В 2022 году спрос на первичном рынке недвижимости в крупных городах России упал на 36%. «Но потом все поменялось: предложений стало даже больше, чем спроса на покупку», — говорит Куценко. Особенно это относится к приграничным с Украиной регионам.

Сейчас ситуация выровнялась. Нельзя сказать, что в Белгородской области рынок недвижимости как-то особенно пострадал из-за начала войны, говорит Куценко. «Одни продают [жилье] в связи с переездом, другие же, наоборот, покупают в Белгороде — в основном из других районов области — для сохранения средств как актива. Или потому что люди пользуются моментом из-за снижения цен на вторичном рынке», — считает риэлтор и резюмирует, что в этом смысле Белгородская область не сильно отличается от других российских областей, даже тех, которые находятся дальше от войны.

В других приграничных областях стоимость жилья после начала войны если и менялась, то незначительно. Например, в Курской области цены на первичном рынке в первый год войны росли. И только за первое полугодие 2023 года квадрат строящегося жилья в областном центре подешевел на 3%. Цены практически не изменились и в Брянской области.

Худший сезон с 1991 года

До начала войны стоимость недвижимости в аннексированном Крыму росла. Только за второе полугодие 2021-го цены на малогабаритные квартиры на полуострове подскочили на 40–50%. После февраля 2022 года рынок недвижимости начал стремительно падать. По данным консалтинговой компании Idem, в июне 2022 года продажи жилой недвижимости на полуострове рухнули на 52% в сравнении с январем 2022 года и на 72% относительно июня 2021 года.

Осенью 2022 года цены продолжили падение. При сделках продавцы фактически уступали до 20% от заявленной стоимости, чтобы скорее избавиться от крымского имущества, рассказала изданию «Меридиан. Севастополь» Наталья Массальская, директор агентства недвижимости «Мультидом». По словам председателя Гильдии риелторов Крыма Дмитрия Жиделева, дисконт на сделках мог достигать и 50%.

По наблюдениям городских агентств недвижимости, сейчас подавляющее большинство покупателей — это местные жители. Число желающих переехать на черноморское побережье Крыма из России резко упало — из-за боевых действий в Украине. «Инвестиционный массовый покупатель ушел с рынка недвижимости Севастополя и Крыма», — добавила Массальская.

Тенденция продолжилась в 2023 году — в ноябре прошлого года украинские войска смогли отбить Херсон, а в Крыму стали регулярно раздаваться взрывы. В октябре 2022-го и июле 2023 года ВСУ дважды подорвали мост через Керченский пролив.

Люди отдыхают на пляже в дыму и пламени после взрывов на российской военной авиабазе в Новофедоровке, Крым. 9 августа 2022 года. Фото: Reuters / Forum

С июля прошлого года по конец июня текущего года в Крыму и Севастополе было заключено 2050 договоров долевого участия на строительство квартир, что на 38% меньше, чем за предыдущие 12 месяцев, следует из данных «ЦИАН.Аналитики». По данным портала «Наш.Дом.РФ», в Крыму сейчас строится 893 тыс. кв. метров жилья — это на 42% больше, чем годом ранее. Однако продажи ведутся в объектах площадью 472 тыс. кв. метров, что на 10,6% меньше прошлогоднего уровня. А доля распроданных площадей от объема строительства сократилась с 50 до 21%. То есть большая часть новостроек будет стоять пустой.

В Севастополе на 11% подешевела аренда жилья, гласят данные исследования «Авито недвижимости», обнародованного в начале сентября. Этим летом Севастополь недосчитался половины туристов из России. Близость к линии фронта и угроза обстрелов аннексированного полуострова отпугнули потенциальных отдыхающих. В среднем загрузка севастопольских отелей снизилась в этом году на 50%. Некоторые туроператоры назвали 2023-й год худшим туристическим сезоном за всю постсоветскую историю Крыма.

При этом в соседнем Краснодарском крае цены на недвижимость по сравнению с 2022 годом растут. По данным «ЦИАН.Аналитики», с мая 2022-го по май этого года, квартиры в новостройках Краснодара подорожали на 19% — до 150 тыс. руб. за 1 кв. метр. В Сочи рост составил 21% год к году — до 395 тыс. руб. за 1 кв. метр. Причем растет не только цена, но и число продаж. С января по май 2023 года на рынке новостроек Краснодарского края была продана 14 761 квартира — прирост составил порядка 42% год к году, подсчитали в девелоперской компании «Неометрия».

Александр Архипов