Ипотека на полвека. Что будет с рынком недвижимости в России

Замороженные на эскроу-счетах средства покупателей жилья обесценились настолько, что продолжение строительства ведет только к увеличению убытков. На снимке — каменщик за работой на стройке жилого комплекса в Новосибирске. Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС / Forum

Почти три месяца россияне живут будто в новом романе Оруэлла: вместе с войной, которую нельзя называть войной, с новыми символами, которые нельзя считать фашистскими, и стагнацией в экономике, которую политики упрямо зовут импортозамещением. Не остался в стороне и рынок недвижимости: эксперты говорят о сформировавшемся на нем пузыре и об угрозе остановки, нависшей над проектами застройки. «Вот Так» разбирался, чего можно ждать от цен на недвижимость в России в ближайшем будущем.

Пузырь на рынке новостроек

Рынок недвижимости, перегретый еще в пандемию, в феврале 2022 составил 143 тыс. сделок, что на 19% больше аналогичного периода в 2021 году. Рост начался еще в 2020 году. Его ускоряли пандемия, льготная ипотека и нехватка рабочих рук из-за оттока мигрантов. Например, за 2020 год цена столичных новостроек, по подсчетам агентства ЦИАН, выросла на 21%. В 2021 году стоимость новостроек в Москве выросла еще на 29,8%.

По данным Центробанка, за март-апрель 2022 года было выдано 298 959 ипотечных кредитов на сумму 998 717 млн рублей, а за аналогичный период 2021 года 323 656 кредитов на сумму 905 553 млн рублей. Из чего можно сделать вывод, что количество кредитов упало на 8%, но их стоимость на 10% выросла. Счетная палата России сообщала о риске финансового пузыря еще в сентябре 2021 года. Об этом же сейчас говорят эксперты.

«За два года цены на жилье в России в среднем выросли примерно на 60%. И те люди, которые хотели вложиться в недвижимость, в том числе с использованием льготных ипотечных программ, уже сделали это», — подтверждает мнение о пузыре на рынке Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Завышенные из-за льготной ипотеки и программ субсидирования цены на строящееся жилье, в сравнении с вторичным, привели к замедлению темпов капитализации жилой недвижимости на вторичном рынке и формированию пузыря на первичном.

«Последние два года рынок недвижимости очень сильно искажен льготной программой ипотеки и другими субсидируемыми государством ипотечными кредитными продуктами, направленными на поддержку строительной отрасли», – разъясняет Дмитрий Холявченко, исполнительный директор новосибирского портала о недвижимости «Тайга.сити».

Обвал цен и остановка строек

Правительство сохраняет полное спокойствие, работая над увеличением этого пузыря, продлевая льготные ставки по ипотеке и создавая будущие гетто строительством дешевых человейников. Либо, как предложила Валентина Матвиенко, строя планы по раздаче бесплатных квартир многодетным семьям. Звучит хорошо, но таких семей в России более двух миллионов, плюс существует еще 139 категорий граждан, которым полагается бесплатная квартира прямо сейчас. А значит — опять очередь на квартиру, опять льготные ипотеки и субсидируемое строительство. Круг замкнулся.

Эксперты, однако, настроены не слишком позитивно и называют несколько причин, почему стройки могут быть заморожены, а цены могут упасть.

«Проблема в том, что в условиях кризиса реальная экономика многих девелоперов может приближаться к экономике финансовой пирамиды, когда компании необходимо если не все время увеличивать объемы продаж, то хотя бы сохранять их на одном уровне. Поэтому сбой в продажах даже на месяц может вызвать проблемы — даже для тех объектов, средства инвесторов по которым заморожены на эскроу-счетах», — отмечает Холявченко.

По словам эксперта, в крайнем случае, если основным покупателем останется льготная ипотека на первичном рынке, это приведет к тому, что цены на «вторичку» начнут падать. А потенциальные покупатели и заемщики при всей выгодности ипотеки и практической невозможности покупки «вторички» по ипотеке просто начнут откладывать сделку, ожидая выравнивания цен.

По количеству бронирований первичных квартир в крупных городах просадка в апреле по сравнению с мартом составила 50-55%, сообщил руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Он добавил, что с 1 апреля начали действовать новые условия льготной ипотеки под 12% вместо 7% — такая ставка для граждан не ассоциируется с выгодной, поэтому они не спешат заключать новые сделки.

Нехватка рабочей силы

В 2020 году девелоперы столкнулись с нехваткой рабочей силы из-за пандемии, что сказалось на скорости строительства. Сейчас же мигранты уезжают из России из-за политической изоляции и финансовой нестабильности.

«Экономическая изоляция страны, государственная политика, ограничивающая операции с банковскими счетами, ограничение оборота валюты, потенциальное обрушение курса рубля — все это может привести к тому, что работа многих мигрантов в стране станет для них невыгодной, а это, в свою очередь, обусловит дефицит рабочих рук», – считает Холявченко.

По данным Центробанка, инфляция в 2022 году может достигать 23%. Холявченко считает, что гиперинфляция грозит заморозкой строящихся проектов — значит, количество новостроек будет снижаться.

По мнению эксперта, возможная гиперинфляция может привести к такой ситуации, что в какой-то момент застройщик потеряет любой интерес к завершению строительства, если поймет, что замороженные на эскроу-счетах средства обесценились настолько сильно, что продолжение строительства приведет только к увеличению убытков.

При этом стройматериалы за год с марта 2021 года в выросли в цене больше, чем на 32%. Что в совокупности со словами Матвиенко о том, что Россия не производит даже гвоздей, создает пугающую картину.

Покупать или нет?

Падение продаж девелоперов в апреле вдвое, прыгающая ипотечная ставка, огромная инфляция, финансовый пузырь на рынке жилья — все это отменяет возможность купить квартиру с целью заработка в ближайшее время.

«Если ваша цель — избавиться от денег и купить квартиру с целью максимального сбережения капитала, то откладывать покупку не стоит, потому что оставаться с деньгами в подобной ситуации очень рискованно», — считает Холявченко.

Пока что, по мнению эксперта, не стоит рисковать и покупать квартиру с помощью ипотечного кредита: есть высокая вероятность, что в течение месяца или двух в краткосрочной перспективе могут снизится как ставки по ипотеке, так и цены на квартиры. Правда, этот совет относится к вторичному рынку, покупку же квартиры на первичном рынке эксперт рекомендует попросту отложить на ближайшие полгода. Если задача — это продать квартиру по каким-то причинам, то делать это стоит незамедлительно и максимально быстро, таких высоких цен может не быть еще долгое время.

Александр Журавлев для «Вот Так»