«Сил больше нет». Как в России не решается проблема обманутых дольщиков
Жилой комплекс «Царицыно» в 2015 году. Фото: Сергей Фомин / Russian Look / Forum
В Москве в минувший вторник трое обманутых дольщиков приковали себя наручниками к забору у Госдумы. Речь идет о покупателях квартир в московском ЖК «Царицыно». Всех троих задержали. Это одна из сотен подобных акций протеста, на которые выходят доведенные до отчаяния люди. Проблему обманутых дольщиков в России обещают решить как минимум последние десять лет, и, хоть сдвиги в этом вопросе есть, говорить о глобальных результатах рано.
Согласно данным Единого реестра проблемных объектов, сегодня в России насчитывается почти 2,9 тыс. проблемных объектов общей площадью более 17,2 млн м2. По информации Фонда защиты прав дольщиков, сейчас в стране около 120 тыс. обманутых дольщиков, при этом их число может увеличиться еще примерно на 10 тыс. до полного перехода на проектное финансирование в строительстве.
В свою очередь, генеральный директор СРО «Объединение смотрителей Петербурга» Алексей Белоусов отмечает, что на федеральном уровне до сих пор не существует определения «обманутый дольщик». «Поэтому регионы самостоятельно учитывают таких граждан исходя из собственного понимания, кто реально нуждается в помощи», — уточняет он.
«Вот Так» узнал истории людей, оставшихся без жилья, и поговорил с экспертами, которые объяснили, как не оказаться в такой ситуации. Вывод один — теория и практика далеко не всегда совпадают.
Начало пути
Александр Багышов купил квартиру в жилом комплексе «Ванино» в Ленинградской области в 2014 году. Проект выглядел весьма перспективным, доверие вызывал как минимум инвестор — крупная эстонская компания Technomar & Adrem во главе с одним из самых богатых людей Эстонии Игорем Израэляном. Примерно в это же время, но уже в Москве жилье у известного застройщика приобрела и Татьяна Галина. Ее выбор пал на трехкомнатную квартиру в ЖК «Царицыно».
Татьяна — многодетная мать, у нее трое детей, на момент покупки младшему было два года. «Я долго готовилась к покупке, мы приезжали на стройку, смотрели, была очередь за квартирами. Мы месяца три мониторили саму стройку, и процесс явно шел. Я проверила Московский комбинат хлебопродуктов (МКХ), который строил наш дом, по сайту правительства Москвы. Они входили в ТОП-10 застройщиков Москвы, причем находились на третьем месте. Конечно, все это подкупало», — вспоминает она сейчас.
Чаще всего долгострои появляются из-за сбоев в бизнес-процессах, неверных расчетов финансового планирования и неквалифицированные рабочих. На снимке — стройка жилого комплекса на Балаклавском проспекте в августе 2020 года. Ранее строительство этого ЖК вела компания СУ-155. После ее банкротства в 2015 году большинство домов достраивает «ЖК-Строй», дочернее предприятие банка «Русский Капитал» (с 2018-го «ДОМ.РФ”). Фото: Антон Новодережкин / ТАСС / Forum
По сути, это правильный механизм при выборе жилья, отмечают эксперты. «Например, возраст компании, срок работы компании на рынке застройщиков — один из основных показателей. Застройщики с многолетним опытом с большей вероятностью смогут найти выход из сложной ситуации, также вы сможете оценить качество уже готового жилья от застройщика, узнать истории строительства и сдачи прошлых проектов», — говорит Дарья Филина, руководитель направления «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS.
О возникновении сложностей у застройщика могут свидетельствовать различные косвенные факторы: суды с инвесторами, с уполномоченными государственными органами и организациями, рост судов с другими контрагентами. Благодаря публичным сервисам Kad.arbitr.ru, fedresurs.ru и другим дольщик может контролировать такую информацию.
Однако даже столь тщательный отбор сегодня не гарантирует, что жилье покупатель получит в срок. Или вообще получит.
Первые ласточки
Спустя несколько месяцев после покупки Александру Багышову пришло письмо, в котором ему предлагалось подписать срок изменения строительства на год позже. «В нем лаконично сообщалось, что застройщик не успевает. Еще через месяц пришло письмо о том, что застройщик созывает собрание дольщиков. На нем нам сказали, что в компании возник корпоративный конфликт», — рассказывает он.
Закончить строительство дольщикам «Царицыно» обещал мэр Москвы Сергей Собянин, но ключи они так и не получили. Снимок носит иллюстративный характер. Фото: Владимир Гердо / ТАСС / Forum
В истории Татьяны застройщик молчал, однако она сама приехала на стройку и увидела, что процесс фактически заморожен. Начались жалобы в Москомстройинвест, письма строителям, требования приостановить продажи в комплексе. Однако, как часто и бывает в таких ситуациях, она просто получала отписки.
«В итоге узнали, что МКХ — “дочка” зерновой компании “Настюша”, которая принадлежит Игорю Пинкевичу, вывела деньги по договорам займов в головную компанию. Хотя мы покупали по 214-ФЗ, который запрещает это делать. В Москомстройинвесте мне отвечали, что они их проверили, выписали штрафы на несколько миллионов и все. В 2016 году завели уголовное дело на застройщика, но и это никак не повлияло на Москомстройинвест. Мэр Сергей Собянин с бывшим тогда заммэра Маратом Хуснуллиным говорили о том, что они знают о проблемах застройщика, обещали, что все будет достроено», — говорит Татьяна. Несмотря ни на что, по ее словам, в 2016 году была продана большая часть квартир, застройщик снизил цену. Если Татьяна покупала жилье по 116 тыс. рублей за 1 м2 в 2014 году, то в 2016 году цены упали до 65–85 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от площади.
Причина появления долгостроев обычно во внутренних факторах: сбой в бизнес-процессах, неверный расчет финансового планирования, неквалифицированные рабочие и прочее. Нужно учитывать, что не всегда нарушение сроков допускают мошенники и недобросовестные застройщики, подчеркивают эксперты. В такую ситуацию может попасть и финансово устойчивая, благонадежная строительная компания, например, по внешним обстоятельствам: увеличение цен на материалы, задержка строительных материалов подрядчиками, административные барьеры и другое.
«В данном случае мы не рекомендуем занимать радикальную позицию, советуем начать поиск компромисса, сам застройщик может предложить выгодные варианты. Целесообразным будет ведение переговоров с застройщиком, а в ряде случаев и подписание дополнительного соглашения о переносе сроков (решение о таком подписании должно быть обоснованным и взвешенным). Надо понимать, что подписание дополнительного соглашения лишит участника долевого строительства права требовать уплаты застройщиком неустойки за срыв сдачи объекта, так как покупатель фактически соглашается на новый срок передачи ключей», — объясняет Дарья Филина.
Неминуемый кризис
В 2018 году дольщикам ЖК «Ванино» предложили такую схему достройки комплекса: создается новая компания с уставным капиталом 10 тыс. рублей под руководством Петра Верцинского — представителя эстонского застройщика в Петербурге. Это ООО заключает всестороннее соглашение с дольщиками, правительством области, с муниципальным образованием Низино и Игорем Израэляном.
«Соглашение подразумевало, что правительство продлевает сроки строительства, Верцинский строит, а Израэлян оплачивает проект. От дольщиков требовалось подписать соглашение на смену застройщика. На удивление после этого Верцинский действительно что-то строил. Мой дом был на уровне фундамента, он возвел коробку. Но через год строительство вновь остановилось и началось основное веселье. “Тареал” пошел в банкротство, дольщики зарегистрировались в реестре кредиторов, а правительство в одностороннем порядке вышло из этого соглашения», — рассказывает Александр Багышов.
Финансовые проблемы могут появиться и у благонадежных строительных компаний, например, по внешним обстоятельствам: из-за роста цен на материалы или в связи с задержкой со стороны подрядчиков. Фото: Сергей Фадеичев / ТАСС / Forum
В 2017 году, когда возведение ЖК «Царицыно» в Москве окончательно прекратилось, Москомстройинвест приостановил продажи и компания пошла в банкротство.
«Почему они не сделали этого раньше? Я не знаю, но могу предполагать, что просто были заинтересованы в том, чтобы помочь застройщику вывести деньги, но доказательств этому нет. Но в 2017 году наши дольщики добились возбуждения уголовного дела против Москомстройинвеста по статье “Халатность”. Просуществовало оно всего неделю, после чего было закрыто по личному распоряжению Юрия Чайки (в 2006–2020 гг. был генеральным прокурором РФ. — Примеч. ред.)», — говорит Татьяна Галина.
При этом дольщики, заключая договор, могут купить страховку, как правило, она стоит 2–3% от стоимости приобретаемого имущества. Страховая компания гарантирует, что дольщик может рассчитывать на выплаты по данному договору страхования, если он не получит в срок свою квартиру, деньги за которую застройщик не вернет.
«На страховую выплату можно рассчитывать только в случае банкротства застройщика или его ликвидации в результате наступления чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, а также в случае неправомерных умышленных действий застройщика. Например, если объект продолжает строиться другой компанией либо сроки затягиваются, но застройщик не признан банкротом, страховая сумма не выплачивается. Таким образом, сложность заключается в самом получении страховой выплаты», – уточняет Дарья Филина.
Однако даже покупая страховку, дольщик не всегда может рассчитывать на то, что вернет хоть какие-то деньги. «Мы заключали договоры с дочерними структурами крупных компаний. У меня, например, компания “Якорь”. Это компания с большой историей, они давно работают, — вспоминает Багышов. — Но договор был с их “дочкой”. Как только начались проблемы в “Тареале”, эти страховые ООО были распущены. Соответственно, страховку требовать не с кого. Насколько я знаю, в России нет ни одного случая, чтобы дольщик по ДДУ (договор долевого участия) получил страховую премию».
Диалог с чиновником
Как правило, долгострои передают от проблемного застройщика девелоперу, с которым договор заключают местные власти. ЖК «Царицыно», например, — городскому застройщику «Мосотделстрой», который подконтролен правительству Москвы. Ему перешло 14 корпусов: из них семь корпусов — это первая очередь ЖК «Царицыно-1» и столько же — вторая очередь. Всего — примерно 4,2 тыс. заключенных ДДУ.
«В 2019 году на первую очередь выделили около 7 млрд рублей из бюджета. Дома сдали в середине 2020 года. На “Царицыно-2”, где примерно 3,5 тыс. ДДУ, выделили около 20 млрд рублей. Сейчас по плану-графику нам должны сдать корпуса в декабре 2021 года. По первым трем корпусам, которые пришли в виде монолита, до сих пор не везде поставлены окна и двери, только весной начали делать фасады. А по последним четырем корпусам до сих пор не закончен даже монолит, в некоторых залиты 12 этажей из 24», — рассказывает Татьяна.
Решить проблему обманутых дольщиков должен закон о проектном финансировании строительства и предусмотренных им эскроу-счетах, страхующих средства покупателей жилья. На снимке — Международная выставка архитектуры и дизайна в торгово-выставочном центре «Гостиный двор», октябрь 2020 года. Фото: Сергей Фадеичев / ТАСС / Forum
При этом дольщики продолжают искать помощи у чиновников. По словам Татьяны Галиной, на одной из последних встреч с представителем Москомстройинвеста Камилем Абдулиным он заявил, что в России нет материалов — арматуры, бетона и кирпича. Рабочей силы тоже нет. «В итоге — рабочих нет, материалов нет, денег нет, домов нет. И на них нет управы, куда мы только не обращались! Сил больше нет. Мы митинговали, объявляли голодовку, все бесполезно», — говорит Татьяна.
«Мы встречались с губернатором Ленинградской области Александром Дрозденко. Он, конечно, большой молодец. Дрозденко предлагал нам перейти в ЖК “Ванино”, говорил, будет новый застройщик. Я спросил его, а не странно ли то, что мы должны идти в компанию с уставным капиталом 10 тыс. рублей. На что он мне ответил: “Вам шашечки или ехать?” Вот мы до сих пор с господином Дрозденко едем», — вспоминает Александр.
Новое спасение
С 1 июля 2019 года в России вступил в силу закон о проектном финансировании строительства. Суть его проста — открывается эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который служит для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Для открытия эскроу-счета подписывается трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель вносит деньги на этот счет в качестве оплаты строящегося жилья. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику. Предполагается, что это позволит решить проблему с обманутыми дольщиками.
«Появлялось много светлых идей, как решить проблемы дольщиков, и каждая выдавалась как лучшая. Так было с обязательным страхованием, с фондами, которые собирали деньги, так было с уполномоченными и суперуполномоченными банками и прочим. Желающих собирать деньги на этой проблеме всегда хоть отбавляй. А вот результатов деятельности всех этих команд как-то мы не наблюдали вовсе», — отмечает председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш.
Переход на проектное финансирование все еще идет, сегодня около 30% всего жилья в России строится по 214-ФЗ, то есть заключаются ДДУ. «На текущий день нам неизвестны громкие дела обманутых дольщиков при внесении средств с использованием схемы проектного финансирования и эскроу-счетов. Это связано с тем, что новая модель финансирования строительства начала применяться сравнительно недавно, к новым стройкам, так как многие застройщики в переходный период озаботились продлением разрешительной документации, которая позволила им продолжать строительство по прежним правилам. Вероятно, схема проектного финансирования действительно позволит минимизировать риски дольщиков, как минимум по возврату денежных средств», — считает Дарья Филина.
Сегодня в России с открытием эскроу-счета строится пока лишь каждая третья квартира. Фото: Михаил Терещенко / ТАСС / Forum
Андрей Тетыш считает, что хоть новый закон в целом неплох, но не стоит рассчитывать на то, что с его помощью можно будет решить все проблемы. По его мнению, в РФ стоило применить иную схему. «Чтобы решить проблему обманутых дольщиков в России, ничего особо хитрого придумывать не надо, не надо изобретать какие-то особенные российские способы. Нам нужно наладить абсолютно нормальное коммерческое аккредитование на льготных поддерживающих условиях стройки. Когда банк выдает застройщику не хитрое финансирование, а нормальный инвестиционный кредит, да, возможно, на льготных условиях. Не надо ничего придумывать. Розетка 220 вольт. А как в нее воткнуть 380? Этого просто не надо делать. И 120 не надо включать. Включайте 220, и все будет работать», — уверен эксперт.
Ирина Ананина / “Вот Так”
