Трансформация неизбежна. Что происходит с торговыми центрами в России
Манекены, накрытые пленкой в магазине женской одежды Monkey в Москве. Компания ушла с российского рынка. Март 2022 года. Фото: Александр Сайганов / Zuma Press / Forum
Российские торговые центры, которые не успели толком оправиться от пандемии, с началом войны столкнулись с новым ударом. Иностранные бренды закрыли свои магазины, а кинотеатры, лишившиеся голливудского кино, недосчитались зрителей. В итоге посетителей, а значит — и доход, теряет весь торговый комплекс. «Вот Так» поговорил с экспертами рынка коммерческой недвижимости о том, как сейчас живут российские моллы, каких арендаторов они подбирают на замену и как будет развиваться бизнес ТЦ в режиме импортозамещения.
Посещаемость торговых центров Москвы упала до минимума за четыре года. Согласно Mall Index, по итогам первой половины августа в московских ТЦ оказалось на 11% меньше посетителей, чем в 2021 году, на 18% ниже уровня 2020 года и на 23% — 2019 года. Схожие данные у Rstat Index: показатели снизились на 9, 18 и 39% соответственно.
Российские торговые центры существенно пострадали от последствий войны в Украине. Многие компании в сфере розничной торговли, бывшие по совместительству крупными арендаторами российских торговых центров, заявили, что уходят из страны или приостанавливают работу до лучших времен.
Кто остался в торговых центрах
Спустя полгода многие крупнейшие бренды все еще находятся на паузе, не желая уходить с рынка России, не решаясь при этом на возобновление работы. Некоторые из них открывают магазины на время. Например, шведская H&M закрыла свои точки в марте, в июле заявила об уходе с российского рынка, а в августе возобновила работу для распродажи товарных остатков.
До сих пор в российских ТЦ закрыты магазины испанской группы Inditex (бренды Zara, Bershka, Pull & Bear, Massimo Dutti, Oysho), а также торговые точки сетей Uniqlo, IKEA, Pandora, Decathlon и другие. Есть компании, которые нашли способ сохранить бизнес в России без ущерба для репутации. Они пошли на «русификацию» или смену вывески через продажу своего бизнеса в России. Так, L’Occitane произвел рокировку-ребрендинг в «Локситан» после продажи российского подразделения, а у магазинов польской группы LPP (Reserved, Cropp, House, Mohito, Sinsay) сменились вывески: Reserved на Re, Mohito стал M, Sinsay — «Син», Cropp получил название CR, а House — «Хс».
От ухода международных брендов в большей степени пострадали крупные ТЦ, где традиционно якорными арендаторами становились именно международники — такие как Inditex или H&M, занимавшие там большие площади. Как правило, такие арендаторы платили лишь небольшую фиксированную часть аренды, а основная сумма начислялась как процент с товарооборота. Соответственно, во-первых, на фоне прекращения торговли они стали платить намного меньше. Во-вторых, в отсутствии привычных центров притяжения существенно упал трафик и в других магазинах, что негативно сказалось на их прибыли, поясняет генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью Дмитрий Томилин.
Покупатели проходят мимо закрытого магазина H&M в торговом центре “Метрополис” в Москве. Март 2022 года. Фото: Владимир Гердо / ТАСС / Forum
«У людей в голове возник вопрос: “Зачем я пойду в торговый центр, там все закрыто”», — соглашается эксперт по маркетингу в торговой недвижимости Александра Бартель. Если говорить про районные ТК и центры шаговой доступности, то им сейчас проще и большинство из них уход брендов даже не затронул — их просто не было среди арендаторов таких объектов.
Второй негативный фактор, с которым столкнулись торговые центры — посещаемость кинотеатров. После того как зарубежные киностудии сообщили о прекращении работы на российском рынке, кинотеатры остались без кассовых блокбастеров, привлекающих внимание аудитории. В итоге почти 40% зрителей стали реже посещать кинотеатры после ухода Голливуда. А это значит, что кинозалы не могут обеспечить трафик, который раньше был их основной функцией с точки зрения арендодателя торгового комплекса, рассуждает Дмитрий Томилин.
Третья проблема — россияне не богатеют, а значит арендаторы торговых комплексов сталкиваются с падением покупательной способности и переходом населения к более экономичной модели потребления.
Первый шок прошел
Ситуация осложняется тем, что и до 24 февраля торговые комплексы испытывали определенные трудности. Еще до пандемии многие эксперты уже говорили о том, что собственникам торговых комплексов пора переосмысливать концепции, заниматься реорганизацией пространств, развивая свои ТЦ в соответствии с новыми запросами времени.
Затем случилась пандемия с несколькими локдаунами и QR-кодами. Коронавирус подкосил посещаемость ТЦ и снизил доходы торговых комплексов — покупатели больше заинтересовались онлайн-шоппингом, предпочитая прогулкам по торговым галереям приложения маркетплейсов. Однако сейчас ситуация изменилась. Темпы развития электронной торговли, как считают в Союзе Торговых Центров России, Беларуси и Казахстана, будут приостанавливаться из-за утечек персональных данных и более дорогой доставки, что стоит рассматривать как положительный сигнал для моллов и традиционного ритейла.
Вся эта цепочка привела бизнес торговых комплексов к еще одной проблеме — очень многие ТЦ закредитованы в банках, а с такой прибылью, как сегодня, многие с трудом справляются (а может, уже и нет) со своими обязательствами по кредитам, объясняет Дмитрий Томилин. Все собственники торговых центров, находящихся в залоге, весной начали вести переговоры с банками-кредиторами о возможности реструктуризации кредитов и других мерах поддержки.
Руководитель консалтинговой группы Arenda-trk Ольга Кожевникова нынешнее положение для торговых центров характеризует как обнадеживающие.
«Первый шок от “предательства” крупных иностранных ритейлеров уже прошел. Да и риторика компаний со временем несколько изменилась, — делится видением Кожевникова. — Ритейлеры из “недружественных” стран уже не считают потребительский рынок России незначительным для своего объема продаж и ищут пути для продолжения работы. Однако и торговые центры потихоньку “освобождаются” от зависимости от иностранного ритейла».
Помимо этого, так как ситуации у разных торговых комплексов сильно различаются, говорить о «критическом» положении торговых центров в целом было бы необъективно.
Закрытый магазин Pull&Bear в Москве. Компания ушла с российского рынка. Март 2022 года. Фото: Влад Карков / Zuma Press / Forum
«Да, есть объекты, которые были якорно-зависимыми в силу своей локации, поэтому при закрытии операторов-якорей их трафик существенно просел, и чтобы его восстановить до минимально необходимых значений, надо провести целый комплекс мероприятий, — поясняет региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева. — Однако многие объекты, даже региональные по масштабам, находящиеся в городской черте в районах с большим количеством постоянных жителей или офисных сотрудников, не испытывают больших проблем».
По данным экспертов Knight Frank Russia, средний уровень вакантности (так называется отношение свободных площадей объекта к общей площади, пригодной для аренды) по итогам I полугодия 2022 года в торговых центрах Москвы составил 13,4% (+ 0,9 п. п. относительно аналогичного периода 2021 года). При ухудшении геополитической ситуации возможен рост уровня вакантности в столичных торговых центрах в среднем до 17% концу года при условии, что не будут проработаны варианты замены приостановивших деятельность операторов. Средняя посещаемость российских моллов, как оценивают в Союзе Торговых Центров, сейчас балансирует в пределах плюс-минус 10% от уровня прошлого года.
Иранцы и дизайнеры: кого звать в арендаторы
Чтобы минимизировать все негативные последствия для своего бизнеса, владельцы торговых комплексов пытаются найти альтернативу ушедшим арендаторам, управляющие компании ищут замену закрытым магазинам, стараясь сохранить формат и доходы. Но сложность в том, что сажать новых арендаторов пока некуда — большинство брендов продолжают занимать площади, хотя и не ведут торговую деятельность.
«Сейчас уже начинаются суды, но пока не массово — все же собственники ТЦ продолжают верить, что их арендаторы останутся и продолжат вести деятельность», — говорит Дмитрий Томилин.
Так, торговые центры массово подают в суд на компании группы Inditex. В основном компании просят взыскать с испанского ритейлера задолженность по арендной плате, а также штраф за приостановку работы магазинов.
По словам экспертов, у торговых центров есть несколько вариантов, кого предложить покупателям взамен иностранных брендов. Во-первых, импортозамещение силами местных игроков. Хоть российские бренды и не могут разом заменить все «западные» квадратные метры, но при этом они развиваются и готовы быть альтернативой условной Zara.
Внезапно освободившаяся ниша, по мнению Ольги Кожевниковой, дала уникальный шанс российским производителям с точки зрения развития сетевого фэшн-сегмента, рынок уже может наблюдать развивающуюся розницу, мало чем уступающую прежним арендаторам — сети LIME, YOU, Feelz, Loloclo, NOUN, Abricot, 12 storeez и другие. Но не только новички штурмуют торговые галереи: последние события заставили торговые комплексы вспомнить о ритейлерах «второго» эшелона — в ТЦ стали возвращаться бренды SAVAGE, Elenа Furs, POMPA, GRIOL.
Не упускают свой шанс и другие старожили российского ритейла, они расширяют свои магазины в торговых комплексах. Так, компания Melon Fashion Group, владеющая брендами Zarina, befree, Love Republic и sela, приняла решение об увеличении форматов всех брендов своего портфеля. Что касается российских дизайнеров и креативных пространств, о которых так много говорится в различных СМИ в качестве волшебной таблетки для ТЦ, по мнению представителей Союза Торговых Центров, это скорее вынужденный эксперимент, чем реальная замена брендов.
В одном из торговых центров Санкт-Петербурга. Июнь 2022 года. Фото: Максим Константинов / Zuma Press / Forum
«Впрочем, вместе с развлекательными концепциями, общественными и досуговыми пространствами они решают другую важную задачу — возвращения посетителей в торговый центр», — резюмируют эксперты.
Во-вторых, смена потребительских предпочтений влечет за собой появление новых форматов в рамках ТЦ. Растет спрос на помещения со стороны фитнес-центров, детских развлекательных и образовательных центров, а также увеличивается популярность фуд-холлов, делится Евгения Хакбердиева.
По статистике, больше 30% посетителей приходят в торговый центр поесть, причем люди хотят питаться качественно, разнообразно и вкусно. Поэтому новые форматы общепита в виде гастромаркетов с разнообразными корнерами будут выделять объект среди конкурентов и могут привлекать дополнительный трафик за счет своей концепции и новизны, считают в Knight Frank Russia.
В-третьих, на подмогу российским моллам приходит бизнес из дружественных стран. До конца года на российский рынок планируют выйти турецкие сети общественного питания: по франшизе две сети быстрого питания — Chitir Chicken и Yesen Burger, со своими инвестициями — Little Kitchen и сеть кофеен Arabica. Также ведутся переговоры о выходе на рынок арендаторов и других профилей, в том числе крупных турецких производителей одежды adL, Mudo, LTB, Twist и Ipekyol, а также операторов из Казахстана и Дубая. Но особенных перспектив в отношении ритейлеров из других стран эксперты не видят. По их прогнозам, ритейл из Турции, Ирана и Сербии не имеет достаточно ресурсов, чтобы выводить на российский рынок свои бренды.
Помимо этого, торговым центрам может помочь в это непростое время ставка на развитие мультиформатных пространств, а именно универмагов. Наверняка многие комплексы прибегнут к разбивке крупных площадей, которые ранее занимали иностранные арендаторы, на более мелкие нарезки. А также получат импульс для развития сервисные и спортивно-развлекательные услуги. Рассуждая, как заполнить торговый комплекс и привлечь покупателей, эксперты называют такие нетривиальные варианты как МФЦ, медклиники, церкви, воркшопы и даже тик-ток студии.
А что потребитель
По всей видимости, даже если заполнить потенциально пустующий ТЦ новыми арендаторами, с точки зрения потребителя полностью заменить ушедшие бренды сейчас будет некем.
«Турецкие и российские бренды не обладают должными ассортиментными концепциями. Говорить о китайских или иранских сетях не приходится, так как их просто нет на рынке. Должно пройти какое-то время, чтобы ритейлеры подстроились под новые реалии и скорректировали продуктовое предложение. Площади можно заполнить, но это не вернет комплексный продукт, к которому привык потребитель. Для адаптации потребуется время», — оценивает ситуацию Александра Бартель. С другой стороны, хоть и полноценно заместить международные бренды российские операторы не смогут, зато обеспечить какую-то интересную жизнь в ТЦ попробуют.
Как оценивают в Союзе Торговых Центров, ситуация с торговыми комплексами стабилизировалась на ближайший год. За это время торговые центры и ритейлеры будут адаптироваться к ситуации: например, дрейфовать в сторону более экономного сегмента, отвечающему новой модели потребления, корректировать финансовые модели и искать новые форматы.
«Успешность этого будет зависеть и от уровня доходов населения и от того, сколько западных брендов в итоге останется в российских моллах», — считают представители объединения.
Евгения Хакбердиева тоже ожидает, что важную роль играет то, какие решения примут ключевые фэшн-группы и как будет развиваться ситуация с их площадками. «Пока мы наблюдаем, что большинство брендов находят способы “вернуться” на рынок», — добавляет эксперт.
Говоря о будущем торговых комплексов, опрошенные эксперты оперируют не термином «развитие», а, скорее, говорят о «выживании».
«Когда в конкурентной среде начинают умирать слабые игроки, оставшиеся становятся сильнее. Так что в конечном итоге — ТЦ станет меньше, но, возможно, качественно оставшиеся изменятся в лучшую сторону», — прогнозирует Дмитрий Томилин.
Ольга Кожевникова убеждена, что сложившаяся ситуация может послужить стимулом для развития отрасли в новых реалиях.
«Зародившийся или возродившийся новый фэшн-сегмент отечественного производства значительно отодвигает предпосылки кризиса отрасли. Проще говоря, появление новых интересных фэшн-ритейлеров и концепций будет положительно влиять на поддержание интереса к обновлениям в торговых центрах», — считает эксперт.
Наталья Модель для «Вот Так»
