Льготное, но недоступное. Как пандемия и поддержка строителей разогнали цены на жилье
В 2020 году стоимость квартир в московских новостройках достигла исторического максимума – 236 тыс. руб. за кв. метр. Цену толкали вверх льготная ипотека и девальвация рубля – россияне покупали жилье, чтобы сохранить сбережения. Девелоперы не успевали за спросом: после того как трудовым мигрантам запретили въезд в страну, на стройках не хватает рабочих рук.
За год цена столичных новостроек выросла на 21%, или на 41,3 тыс. руб. за кв. метр, подсчитали в агентстве ЦИАН. В начале прошлого года московский «квадрат» в «первичке» стоил 194,3 тыс. руб. Активнее всего цены росли в Новой Москве — новостройки на присоединенных территориях выросли в цене на 32% – до 174,6 тыс. руб. за кв. метр. В старых границах столицы рост составил 19% – квадратный метр достиг 251,3 тыс. руб. В Московской области «квадрат» за год подорожал на 26% – до 112 тыс. руб.
«В целом текущая стоимость по всем локациям находится на историческом максимуме», — отметили в ЦИАН.
Такая ситуация складывалась не только в Москве. По данным сервиса «Авито Недвижимость» (результаты исследования приводит РБК), в среднем по стране цены на новостройки выросли на 19% – до 98,7 тыс. руб. А больше всего подорожала недвижимость в Сочи – на 39% за год – до 140,8 тыс. руб. Лидерами роста также оказались Калининград (+38%), Брянск (+35%), Санкт-Петербург и Нижний Новгород (+32%).
Льготная ипотека подогрела спрос
Основным драйвером роста цен эксперты называют действие льготной ипотеки, которая подогрела спрос на жилье. Программу запустили в апреле 2020 года для поддержки строительной отрасли в период пандемии. Она позволила россиянам покупать первичное жилье под 6,5%. В итоге российские банки выдали в 2020 году 4,2 трлн руб. ипотечных кредитов – это рекорд на российском рынке. По данным Центробанка, треть кредитов были выданы на льготных условиях.
Рост спроса привел к удорожанию вторичного жилья, которое зачастую бывает дешевле новостроек. По данным ЦИАН, вторичное жилье подорожало в среднем на 16,1% — до 90,2 тыс. руб. за квадратный метр. И если первичка продолжит дорожать, все большее число покупателей будут отдавать предпочтение готовым квартирам.
Льготная ставка по ипотеке позволила застройщикам повысить цены, и они смогли вложить в стоимость жилья рост своих затрат на материалы, рабочую силу и переход на проектное финансирование, считает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева:
«Раньше изменения цен и доходов происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился. В 12 из 17 агломераций [которые проанализировал фонд] увеличилась полная стоимость квартиры – ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве – на 8%. Это негативный эффект для жилищной политики».
Сохранить деньги
Увеличению цен также способствовали переход все большего числа проектов на эскроу-счета (новая модель расчетов между застройщиком и «дольщиками», введена в 2019 году) и девальвация рубля, из-за которой россияне инвестировали в жилье для сохранения сбережений.
С введением льготной ипотеки на рынке новостроек увеличился объем инвестиционных сделок, особенно в сегменте жилья бизнес-класса: покупатели используют льготную ипотеку как возможность сохранить имеющиеся накопления, вложив средства в недвижимость, отмечает директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков. По его оценкам, сейчас инвестиционные сделки составляют 13—15%.
Все это привело к тому, что спрос на российском рынке недвижимости вырос на 23%, тогда как предложение в среднем по стране оставалось стабильным, отмечает «Авито Недвижимость».
Пандемия на стройке
В то же время пандемия, ограничения на строительные работы и перевод сотрудников на удаленку не позволяли девелоперам наращивать строительство. Особенно это чувствовалось в период весеннего карантина, когда стройки были фактически заморожены. Ограничения на стройплощадках были введены в 51 регионе России. В Москве и Подмосковье строительство жилья полностью остановилось более чем на месяц – с 13 апреля по 18 мая.
На стройках не хватает и рабочих сил. В декабре Минстрой попросил упростить въезд трудовых мигрантов для строительных работ. К началу декабря рабочих не хватало в 50 российских регионах, сообщили в министерстве.
Одной из причин дефицита рабочей силы в ведомстве считают запрет на въезд в Россию для иностранных работников. Власти ввели его в конце марта из-за угрозы распространения коронавируса. Граждане России «не соглашаются на те позиции, которые ранее занимали мигранты», даже несмотря на рост безработицы и сокращения, отметили в Минстрое.
В итоге темпы строительства жилья замедлились и число строящихся проектов оказалось минимальным с сентября 2019 года. По данным госкомпании «Дом.РФ», на январь 2021 года на реализации находится 8,4 тыс. жилых домов общей площадью 92,2 млн кв. метра. Годом ранее в России продавали 102,8 тыс. кв. метра в 9,8 тыс. жилых домов.
Выиграли застройщики
Бенефициарами льготной ипотеки в итоге оказались не покупатели, которые увидели небывалый рост цен, а застройщики, получившие рекордную выручку. По данным ЦИАН, доходы московских девелоперов выросли на 22% и составили 1,32 трлн руб. При этом доступность жилья фактически снизилась, что отметили в Центробанке.
«Из‑за роста цен на жилье на первичном рынке (около 10% за девять месяцев 2020 года) снижается эффективность льготных программ и доступность жилья, несмотря на сокращение ипотечных ставок (в среднем до 7,3% годовых в октябре — с 8,8% в январе 2020 года)», — говорится в отчете регулятора за ноябрь 2020 года.
О возможном снижении доступности жилья говорила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По ее словам, льготная ипотека под 6,5% помогла гражданам и застройщикам, но программу важно вовремя завершить, чтобы не допустить перегрева на рынке жилой недвижимости. Об этом же говорил в конце июля замминистра финансов России Алексей Моисеев. Он опасался, что субсидирование ипотеки может привести к образованию «пузыря» на рынке жилищного кредитования.
На ситуацию отреагировали и в Кремле. Рост цен может свести к нулю усилия властей в сфере доступности жилья, заявил в декабре президент России Владимир Путин. По его словам, рынок быстро оценил льготную программу — как только его участники увидели, что объем кредитных ресурсов увеличился, цены на жилье стали расти. Глава государства призвал «самым внимательным образом смотреть и соответствующим образом реагировать».
У государства нет прямых действенных способов влиять на цену недвижимости – ее формирует баланс спроса и предложения на рынке, считает аналитик «ФинТрейд» Александр Макаров. «Государство должно способствовать экономическому росту и покупательской способности граждан. Тогда россияне смогут покупать жилье. А от подобных программ выигрывают не покупатели, а крупный строительный бизнес», – говорит он.
Аналитики признают, что рост цен на жилье действительно съел часть выгоды от льготной ипотеки. Но даже при текущем подорожании новостроек пока программа остается выгодной для заемщика. Однако если цены на жилье продолжат расти такими же темпами, как в 2020 году, экономия от льготной ипотеки будет сведена к нулю.
По подсчетам Екатерины Щурихиной из «Эксперт РА», выгода от льготной ипотеки сойдет на нет при средней цене квадратного метра выше 81–82 тыс. руб. При этих значениях размер ежемесячного платежа по сниженной ставке практически сравняется с платежом до снижения ставок и активного повышения цен.
Что будет дальше?
В 2021 году жилье продолжит дорожать, хотя темпы роста снизятся, считают в ЦИАН. По прогнозам агентства, в течение года новостройки будут дорожать на 6–8%. На цены по-прежнему будет влиять льготная ипотека, которую продлили до июля 2021 года, а также всероссийская реновация и запрет на строительство апартаментов, говорят эксперты.
Запрет на строительство апартаментов в первую очередь скажется на рынках крупных городов — Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, где распространен такой формат жилья. И хотя пока эта инициатива находится на уровне обсуждения — законопроект до сих пор не поступил в Госдуму, – потенциальный запрет уже спровоцировал рост цен в сегменте.
Закон о комплексном развитии территорий приняли в последние дни 2020 года. Ближайшие десятилетия именно «всероссийская реновация» будет определять направления развития строительной отрасли и облик российских городов, считают застройщики. В России до сих пор не было механизма обновления территории, районов морально или технически устаревшей застройки.
Новая программа может дать импульс жилищному строительству и повысить предложение, отмечают эксперты. Однако многие считают программу непродуманной. Так, эксперты из «Института экономики города» отмечают, что новый закон не предусматривает гарантии улучшения жилищных условий граждан и не создает экономических условий для успешной реализации проектов. При этом реализация нового регулирования может привести к градостроительным конфликтам, что мешает сбалансированному и бесконфликтному развитию городов.
Елена Вавина / Vot Tak TV
