Полулегальное жилье: что ждет собственников апартаментов
Строящиеся апартаменты на Шелепихинской набережной в Москве. Ноябрь 2020 года. Фото: Константин Кокошкин / Russian Look / Forum
С 2016 года в России не утихают споры на тему правового статуса апартаментов. Тогда Минстрой планировал принять законопроект, который юридически приравняет такие помещения к жилым домам. Однако и в конце 2021-го решение по статусу апартаментов так и не принято. Застройщики продолжают продавать такие помещения как дешевые квартиры, рассказывая покупателям о скором принятии закона. Те же, в свою очередь, оказываются в затруднительном положении.
Официальной статистики по количеству таких помещений не ведется. В 2016 году госкомпания «Дом.РФ» (тогда – Агентство ипотечного кредитования) заявляла о 5 млн кв. метров построенных апартаментов и еще о 2 млн строящихся. За первое полугодие 2021 года, по данным исследования экосистемы «Метр квадратный», число сделок с апартаментами превысило 3,5 тысячи.
Апартаменты не квартира
Апартаменты существенно отличаются от квартир уже на этапе закладки фундамента. Дома с такими помещениями можно возводить вне границ жилой застройки и не привязывать к наличию школ и детсадов. Это позволяет строить в удобных местах, на территориях бывших заводов и других промышленных помещений. Так, в Москве апартаменты можно найти в комплексе «Москва-Сити», Центре международной торговли, бизнес-центре «Парк Плейс».
Там можно жить, но постоянную регистрацию сделать в таком помещении не получится, ведь оно нежилое. Временная прописка возможна только в апартаментах гостиничного типа (обычно такой статус имеют апарт-отели) или в случае если управляющая компания возьмет на себя функции гостиничного оператора.
Новые апартаменты в Москве. Фото: Константин Кокошкин / Russian Look / Forum
Жить в апартаментах дороже, чем в обычной квартире. Стоимость коммунальных платежей в среднем на 15% выше по сравнению с квартирами. Имущественный налог на такие помещения варьируется от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости. При этом владельцы квартир платят 0,1–0,15%. В помещениях с апартаментами также не действуют все требования по освещенности и уровню шума. Пожаловаться на буянящих соседей или бесконечный ремонт жителям апартаментов не получится.
Нет права у владельцев и на общее имущество. Покупатель квартиры по умолчанию получает долю подъезда, фасада, крыши, подвала. В случае с апартаментами управляющие компании могут не считаться с мнением владельцев и самостоятельно решать вопросы об открытии кафе, фитнес-залов или офисов в доме.
Все меры господдержки также распространяются только на квартиры. На покупку апартаментов не выдают льготную ипотеку, на них нельзя потратить материнский капитал, за их приобретение не предусмотрен налоговый вычет. Апартаменты, в отличие от квартиры, можно изъять за долги.
Законопроект о статусе апартаментов
В действующем законодательстве определение апартаментам не дается. Однако дома с такими помещениями активно строятся и продаются. Стоимость апартаментов в среднем на 10–15% ниже цен на квартиры в тех же районах. Из-за этого покупатели готовы закрывать глаза на юридические сложности и приобретать такое жилье.
Несколько лет вокруг статуса апартаментов ведется активная дискуссия. Главный вопрос – стоит ли их перевести в статус жилых помещений. Ведь по сути они являются «псевдожильем». В них много лет живут семьи без возможности прописаться, отдать детей в близлежащую школу или детский сад. Еще в 2018 году в Госдуму вносили законопроект, предлагавший придавать апартаментам жилой статус после переходного периода в случае, если они соответствуют определенным критериям. Однако у закона появился ряд противников и принять его не удалось.
Осенью 2020 года в Совете Федерации по инициативе спикера Валентины Матвиенко создали рабочую группу, которая должна найти решение проблемы. В начале этого года президент РФ Владимир Путин поручил правительству до августа решить эту правовую коллизию и определить правовой статус подобных помещений.
Пример оформления интерьера ванной комнаты в апартаментах. Иллюстрация: Citimix
С мая 2021 года какого-либо прогресса в разработке и рассмотрении законопроекта депутатами замечено не было. Неделю назад, 18 октября, ответственным за него назначили Комитет Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Информация об этом появилась на сайте нижней палаты парламента.
В конце апреля на рассмотрение Госдумы внесен законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». Он предлагает ввести понятие «многофункциональное здание», то есть состоящее из жилых и нежилых помещений. Это позволит легализовать постоянное проживание в апартаментах и перевести часть из них из статуса нежилых в жилые. В проекте указывается, что превратить нежилые помещения в жилые в МФЗ можно только в случае, если статус меняют все помещения лестничной площадки.
На данный момент без ответа остается вопрос, коснется ли новый законопроект уже сданных домов или будет распространятся только на новые апартаменты. В сентябре на ВЭФ заместитель главы Министерства строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что ведомство пока не нашло однозначного решения.
«Самая важная проблема, с которой мы столкнулись сегодня – что делать с накопившимися введенными апартаментами, в которых живут люди. Как только будет найден выход из этой ситуации, мы сразу представим законопроект на общественное обсуждение. Пока такого решения нет», – заявил чиновник. Кроме того, он отметил, что законопроект будет предусматривать переходный период от 6 до 12 месяцев.
Что думают эксперты
Новый законопроект понравился строительным компаниям. Немудрено – если он будет принят, они фактически смогут строить многофункциональные здания в любом месте, а затем продавать апартаменты, которые собственникам несложно будет перевести в статус жилых. Однако у экспертов в сфере недвижимости отношение к законопроекту неоднозначное.
Так, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегольский рассказал «Вот Так», что к законопроекту у него немало вопросов. В документе он увидел ряд противоречий. Например, в нем прописано, что жилые помещения в многофункциональных зданиях нельзя использовать для социального найма, но почему – не объяснено.
“Апартаменты появились из-за того, что на землях, отведенных под общественно-деловую застройку, нельзя строить жилье, но очень хочется. Строительные нормы для возведения апартаментов много мягче, чем для жилья, совсем нет обязательств учитывать нагрузку на социальные объекты и не требуется делать соответствующие отчисления», – комментирует Дмитрий Щегольский.
Он уверен, что законопроект лоббируют строительные компании, и основная его суть – позволить на землях, не предусмотренных под строительство жилых домов, возводить некие «многофункциональные здания», которые можно превращать в жилые.
«Напрягает, как в один голос начали поддерживать этот законопроект и “Дом.рф”, и Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, и Минюст. Складывается такое впечатление, что данный законопроект практически принят. Что уже есть кулуарная договоренность по его принятию. Это подтверждается точечными упоминаниями в правительственных СМИ о принятии данного законопроекта уже до конца 2021 года», – резюмирует президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города» – организации, активно участвующей в разработке закона и неоднократно предлагающей для него поправки, – уверена, что законопроект ждут значительные изменения.
“Последние десятилетия у нас развивается такой полулегальный сегмент строительства под видом нежилых помещений. Законом запрещено проживание в нежилых помещениях, но в апартаментах живут люди, все об этом знают и закрывают глаза», – описывает эксперт сложившуюся ситуацию.
Причин появления такого сегмента, по мнению Надежды Косаревой, несколько. Одна из них – нехватка территорий для строительства жилых домов. Поэтому больше всего апартаментов строится в крупнейших городах – Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске. Другая причина – строить такие дома дешевле. Возводя апартаменты, застройщик не должен заботиться о строительстве школы и других социальных объектов.
«В большинстве стран есть подобные многофункциональные комплексы, в которых есть и жилые, и нежилые помещения. У нас же в законодательстве предусмотрены либо многоквартирные дома, либо нежилые дома, где жить люди не могут. Но это уже не отвечает современному градостроительному развитию», – объясняет она.
Идея многофункциональных зданий, по мнению Надежды Косаревой, «витает в воздухе». Основная цель законопроекта – разрешить строительство таких домов в местах, где это неопасно для людей, и дать некие послабления требований к возведению таких зданий.
Апартаменты можно строить вне границ жилой застройки, не привязываясь к наличию школ и детсадов. Фото: Константин Кокошкин / Russian Look / Forum
«Наша позиция – все должно быть одинаково как для собственников жилых помещений, так и нежилых. Налоги, коммунальные платежи, право на общедомовое имущество должны быть одинаковыми. Нужна гибкая система перевода нежилых помещений в жилые».
В обсуждаемом законопроекте представителей фонда смущает ограничение, позволяющее переводить помещения из нежилых в жилые только «всей лестничной площадкой». Такое зонирование заморозит возможности многофункциональных зданий, уверена Надежда. Другой вопрос, который волнует эксперта, что будет с уже построенными домами.
«Тот законопроект, который внесен, об этом вообще молчит, как будто их нет. Мы предлагали сделать переходные положения. В уже построенных домах в первую очередь собственники должны решить – хотят они владеть жилым или нежилым домом. А после этого властям необходимо анализировать, можно ли дать дому статус многофункционального здания, ориентируясь на безопасность проживания в таком доме. Очевидно, что закон нужно дополнять».
При этом эксперты фонда предлагают отдать процедуру перевода апартаментов в квартиры в ведение региональных властей. Федеральные нормативы должны ориентироваться только на безопасность и социальную инфраструктуру.
Лукавые продавцы
В рекламе компаний, продающих апартаменты, все выглядит очень привлекательно. Возможность владельцев разместить в таких помещениях кафе, спортзалы или косметические кабинеты выставляется в качестве преимущества. Вопрос о прописке покупателям обещают решить, предоставив временную регистрацию.
Еще больше обещаний получают жильцы при покупке таких помещений. Продавцы уже не первый год ссылаются на рассматриваемый законопроект и создают впечатление, что вопрос о присвоении статуса «жилого» помещения апартаментам – дело времени. «Вот Так» пообщался с владельцами апартов, попавшими в сложные ситуации из-за неопределенности юридического статуса помещений.
Статья о мифах вокруг апартаментов на сайте Citimix
Анастасия: «Мы семья из четырех человек. Выбрали такой вариант жилья из-за доступности цены. Теперь не можем продать старую квартиру именно из-за того, что все семья там прописана. Столкнулись также с проблемой отсутствия ограничений по уровню шума. Некоторые соседи откровенно шлют, когда их просят быть тише. Сложно разобраться в коммунальных платежах и сменить УК. Управляющая компания чувствует свою безнаказанность и рисует цифры в платежках на свое усмотрение. Застройщик обещал регистрацию, это даже на сайте у них было заявлено. Но все, что нам обещали, не сбылось. Можно сделать вывод, что покупают апарты люди из-за недостатка средств, а страдают больше всего именно семьи с жильем большой площади».
Оксана: «Застройщик обещал нам прописку, временную регистрацию на пять лет. Но получилось так, что это оказалось обманом. В офисе продаж говорили, что в нашем корпусе дома апартаменты гостиничного типа, поэтому их стоимость была выше примерно на 200 тысяч, чем в соседних. Но вышло так, что ни в каком корпусе жители не могут оформить прописку, даже временную. У меня в прошлом месяце закончилась регистрация, в итоге я имею собственность, но живу без какой-либо прописки».
Ольга: «При покупке апартаментов прописка для нас не была существенна. Покупали помещение в ипотеку за 3 млн, тогда в этом районе за эти деньги нереально было что-то другое купить. Застройщик говорил о планирующемся законе и возможности регистрации в будущем, читали об этом и в новостях. Но в итоге ничего не двигается в эту сторону. Какой-то подвисший статус жилья».
Среди предлагаемых изменений в Градостроительный кодекс появилось понятие «многофункциональное здание», то есть состоящее из жилых и нежилых помещений. Поправки в законе позволят легализовать постоянное проживание в апартаментах и перевести часть из них из статуса нежилых в жилые. Фото: Константин Кокошкин / Russian Look / Forum
Людмила: «Мы отталкивались от того, что для нас с мужем это стартовое жилье, оно нас полностью устраивало по сочетанию цены и удаленности от центра. В целом, мы не видим необходимости в прописке, но рассчитывали на временную регистрацию (ее обещал застройщик и ее отсутствие — это очень неудобно). Я не пожалела, что мы ее взяли, поскольку попали до кризиса и до повышения цен на апарты (как раз в связи с законом). Главное неудобство – это отсутствие регистрации. Но сейчас бы я их брать не стала, так как главное преимущество – более низкую цену – они потеряли».
Михаил: «Купили, так как цена за квадратный метр внутри МКАДа была одна из самых дешевых (если не самая дешевая) на тот момент. Столкнулись с тем, что невозможна временная регистрация. При покупке менеджер обещала, что временную регистрацию оформить не составит труда. Видимо, обманула… В данный момент живем в Москве без регистрации вообще. Обратились в МФЦ, там сказали, что в апартаментах никакая прописка невозможна».
Принять закон, который решит проблему статуса апартаментов до осени, как требовал президент, не удалось. В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что документ примут до конца года. На волне обсуждений законопроекта цены на апартаменты как в столице, так и в регионах заметно выросли. Помещения с сомнительным правовым статусом потеряли свое главное преимущество – дешевизну. В дорожной карте по градостроительной деятельности определение статуса апартаментов запланировано до конца года. Однако, какой вид будет иметь документ и решит ли он проблемы владельцев «полулегального» жилья, все еще не ясно.
Валерия Микаева
