Дешевле, но дороже. Как в России работает программа льготной ипотеки

Новое жилье в Тамбове, Россия. Фото: Demian Stringer / Zuma / Forum

За 10 месяцев 2020-го в России было выдано ипотечных кредитов примерно на 3,3 триллиона рублей. Это больше, чем за весь прошлый год. Одновременно с этим стоимость жилья в стране выросла примерно на 20%.

Согласно данным госкомпании «Дом.РФ», с января по октябрь этого года в России выдали примерно 1,3 миллионов ипотечных кредитов, что уже больше, чем за весь прошлый год. При этом в исследовании подчеркивается, что такой рост обусловлен, в основном, программой льготной ипотеки. Ее правительство приняло в апреле этого года. Изначально планировалось, что ставки по 6,5% будут доступны только до ноября, но теперь власти решили продлить программу из-за ее успеха. Однако на практике оказалось, что одновременно с доступностью кредитования резко взлетели цены на жилье.

Квартиры прибавили в цене

С января по сентябрь этого года в России ввели в эксплуатацию почти 48 миллионов квадратных метров жилья, что примерно на 2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Об этом свидетельствуют данные Росстата. В то же время в стране в последнее время наблюдается значительный рост продаж квартир, уверяют аналитики. Во многом причиной этому стала программа льготной ипотеки. Согласно ее условиям, клиент может купить квартиру в кредит по ставке не более 6,5% в новостройке, первый взнос – минимум 20%. Когда правительство принимало эту программу, то сразу сообщило, что льготы будут действовать временно – до 1 ноября. Этот факт также способствовал увеличению спроса на новое жилье.

Параллельно с действием льготной программы застройщики начали повышать и цены на квартиры в новых домах.

«Цены на первичном рынке жилья возросли существенно. Причем основной рост пришёлся на третий квартал 2020 года. В среднем рост цен составил около 8-15% в зависимости от класса жилья и застройщика, наибольшее увеличение стоимости метра произошло в масс-маркете», – поясняет партнер Rusland SP Андрей Бойков.

В городах-миллионниках рост был еще более существенным. По оценкам руководителя исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, в Петербурге, например, средние цены в массовом сегменте взлетели на 20%.

Строительство нового жилья в Рязани, Россия. Фото: Александр Рюмин / ТАСС / Forum

Аналитики сходятся во мнении, что именно предложенные правительством новые правила кредитования и подстегнули цены на первичном рынке.

«Основным фактором роста цен стала программа льготной ипотеки, многие предпочли воспользоваться снижением ставки и перевести свои накопления с депозитов в недвижимость. Отчасти, спрос обусловлен желанием людей сохранить капитал на фоне ослабления рубля и изменения налогообложения банковских продуктов», – поясняет вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.

При этом эксперты отмечают, что уже скоро ажиотаж пойдет на спад. Вероятно, уже в четвертом квартале будет зафиксирован меньший объем продаж по сравнению с третьим.

Популярная услуга

Благодаря снижению ключевой ставки Центробанка, действию льготной ипотечной программы и специальных программ застройщиков с банками, число сделок с привлечением ипотечного кредитования продолжает расти, считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. Всего с апреля по сентябрь 2020 года в проектах первичного рынка доля сделок с привлечением ипотечного кредитования составила 71%, тогда как за аналогичный период 2019 года она была на уровне 51%. По итогам третьего квартала доля ипотечных сделок на первичном рынке достигла 78%.

По словам Конвей, спросом пользуются не только льготные программы, но также ипотечные продукты в целом. Все дело в том, что если в массовом сегменте ипотека является способом купить недвижимость при отсутствии необходимой суммы, то в премиальном классе она может служить выгодной альтернативой покупке со стопроцентной оплатой.

«В первую очередь это происходит потому, что многим покупателям выгоднее приобрести недвижимость с привлечением ипотечного кредитования, а не по стопроцентной оплате, для которой нужно выводить денежные средства из оборота бизнеса или других высокодоходных финансовых инструментов, – уточняет эксперт. – Другая ситуация — когда покупатель находится в процессе продажи уже имеющейся недвижимости, однако понимает, что премиальный первичный рынок имеет ограниченное предложение и вероятность того, что понравившаяся квартира останется в продаже, — мала. Как правило, такие клиенты берут кредит на непродолжительное время — через 1–3 года они уже возвращают деньги банку».

Отделение ипотечного кредитования Сбербанка. Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС / Forum

В то же время стране действительно нужна дешевая ипотека, уверены специалисты. По мнению Андрея Тетыша, председателя совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости», есть несколько факторов, которые подстегнули продажи. Первое – это надежда. Люди, пережив самоизоляцию, увидели все недостатки собственного дома. Им захотелось лучшей жизни. И если раньше они откладывали такую серьезную покупку, то сейчас пришли к выводу, что время пришло. И второе – нынешние ставки облегчили жизнь, считает он.

«Доступная ипотека – это важный макроэкономический фактор, – говорит Тетыш. – Доступная ипотека – лучший способ заставить людей работать. Ведь у них появляется реальная возможность купить себе либо первую квартиру, либо новую, но большей площади».

Дальше – дороже

Эффект от льготной ипотеки довольно сомнителен – выигрывая на ставке, покупатель вынужден переплачивать за квадратные метры. Генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная считает, что рост цен могло бы сдержать увеличение предложения качественного жилья. Однако ограничения работы госорганов из-за пандемии затормозили подготовку документации и вывод новых проектов.

«В ближайшие годы мы прогнозируем появление дефицита качественных проектов комфорт-и бизнес-класса. Стоимость такого жилья будет только расти», – отметила она.

Кроме того, на рост стоимости строящегося жилье влияют переход рынка на эскроу-счета, падение курса рубля и инфляция. Все это приводит к увеличению себестоимости строительства. В частности, дорожает привлечение финансирования для проектов, строительные материалы — высокотехнологичная инженерия, закупаемая за границей, металл, из которого производят арматуру и кабели.

«Высокий темп роста цен непосредственно связан с льготной ипотекой и ажиотажным спросом на первичное жилье. Льготная ипотека ощутимо поддержала строительную отрасль, оказавшуюся в непростых экономических условиях из-за перехода на проектное финансирование и развития пандемии, и позволила девелоперам значительно нарастить продажи квартир, а банкам — увеличить объемы выдаваемой ипотеки», – добавляет Елизавета Конвей.

При этом большинство экспертов считают, что стоимость жилья в России продолжит увеличиваться. По разным оценкам, цены на первичном рынке только до конца года вырастут еще примерно на 6%. «Рост цен, вызванный повышенным спросом и субсидированием ипотеки, сводит на нет выгоду от использования этих льготных программ», – резюмировала Светлана Московченко.

Ирина Ананина для Vot Tak TV

Подписывайтесь на наш канал в Telegram